손피계산기

프리미엄 입력란에는 매도자가 받고 싶은 프리미엄을 입력하면 됩니다.

중개수수료는 실제 중개 수수료를 입력합니다. 만약, 중개 수수료 외에 소요된 경비가 있다면 중개 수수료 입력란에 더해서 입력하시면 됩니다.

기존 공제는 1인, 연 1회에 한해 250만원이 기본 공제됩니다. 만약, 같은 해에 다른 거래시 기본공제를 받았다면 2번째 거래 부터는 공제가 되지 않습니다.

양도세율은 2024년 현재 1년 미만 보유 양도세율 77% (지방소득세 포함), 2년 미만 보유 양도세율 66% (지방소득세 포함)이 적용됩니다. 양도세율은 시기에 따라 다를 수 있으므로, 변경 시 해당 세율을 입력하시기 바랍니다.

분양권 보유 기간 선택

분양권 보유 기간을 선택해 주세요. 버튼을 누르면 아래에 자동 계산됩니다.

1년미만 보유 양도세 0% 적용

기존에는 대법원 판례 (대법원 1992.7.14. 선고 92누 2967) 에 따라 매수인이 양도세를 부담하는 것을 인정하고 있고, 국세심판원 (국심1990서101) 에서는 매수인 부담 양도세가 무한 부과되는 것이 아닌 1회에 한정해서 합산된다는 판결에 따라 손피 거래 방법이 양도세를 줄일 수 있는 방법으로 사용되었습니다.

하지만, 2024년 11월 7일 기획재정부 조세정책과에서 [매수자가 해당 매매거래에서 발생하는 양도소득세를 전액 부담하기로 약정한 경우 양도소득세 계산 방법 - 기획재정부 조세정책과-2048] 유권해석에 따르면 N차 양도세까지 무한대로 매수자가 양도소득세를 부담하게 되었습니다. 적용시기는 해당 유권 해석 이후 양도분 즉, 2024년 11월 7일 이후 양도분 부터 적용됩니다.

이전 손피 계산법과 2024년 11월 7일 이후 양도세 차이

2024년 11월 7일 이전 손피계산법은 매수자가 매도자의 양도세를 대신 납부하고, 납부해준 양도세의 2차 양도세를 납부하는 것으로 종료되었습니다. 2024년 11월 7일 이후 양도세를 매수자가 부담하는 손피거래의 경우 매수자가 매도자의 양도세를 대신 납부하고, 납부해준 양도세에 대한 다시 양도세를, 이 양도세에 대한 또 다시 N차 양도세까지 양도세가 부과됩니다.

N차 양도세를 모두 더하게 되면, 결국 매수자가 양도세를 직접 납부하는 것과 매도자가 양도세대를 대신 납부하는 것의 양도세액이 동일하게 되므로, 2024년 11월 7일 이후부터는 손피 거래의 장점이 없습니다.

매수인 부담 양도세 증가분

아래 계산은 2024년 11월 7일 유권해석 전 / 후 손피 거래시 양도세 차이입니다. 양도세 부담이 크게 증가되었고, 매수자 부담시, 매도자 부담시 양도세는 같습니다.